销售超400亿 招商借势邮轮母港综合体

为实现千亿销售目标，招商地产今年不仅在资本市场动作频频，同时在销售方面也不断调整产品结构以期提高去化。

而尽管年末各地政府相继加强了调控措施，但重点城市的房价还是上升到近两年以来的月度新高，或许是受益于整体楼市的高温，招商地产还是有惊无险地完成了年初制定的400亿销售目标。

据接近招商地产相关人士透露，截至目前其销售额已突破400亿元，全年则有望达到420亿至430亿的水平，同比增长幅度在15%左右。

对此，招商地产董秘刘宁也对观点地产新媒体表示，目前公司的销售状况还是不错，虽然有些区域受到政策影响，但400亿的目标肯定能完成。

销售超400亿

“公司今年的销售虽然相比去年不会有那样大的惊喜，但也不会让投资者失望。”对于今年的销售形势，刘宁如是称。

数据显示，2012年招商地产全年实现销售额363.86亿元，同比大幅增长73.27%，成为最近几年其销售规模增长最快的一年。

只不过，在经历去年的高速增长后，今年初市场对于招商地产的销售形势却并不看好，而主要原因则在于其大户型产品占比超过三分之一，市场担忧在楼市不明朗的情况下，这部分产品的去化存在极大难度。

而在今年的销售过程中，大户型高端产品占比过高也确实给招商地产的销售增添了难度。

刘宁就坦承，由于北京等地对高价项目的预售证进行监管，公司的推盘节奏与入市货量安排方面确实受到了一定影响，但好在公司对产品结构进行了及时调整，同时在销售策略上也有所区别。

对此，相关分析师也认为，尽管受到大户型高端产品占比过高的不利影响，但招商地产最终还是顺利过关，而在解决这一“历史遗留问题”，挺过集中爆发的今年后，其今后的产品去化速度会逐渐加快。

中投证券也在日前的一份报告中指出，随着招商地产今年加大对中小户型项目的获取力度，预计2014年的产品结构将明显改观，144平米以上大户型占比将由50%大幅下降至20%。

上述分析师也指出，招商地产今年的拿地策略已有明显调整，主要以二线及准二线城市为主，有意避开了土地市场竞争异常激烈的一线城市，也没有选择向三四线城市下沉，同时在拿地成本上也有所控制。

据不完全统计，招商地产今年前11月新增土地储备541万平方米，拿地金额约217亿元，但在所获取的18个项目中，一半以底价获取，而平均溢价率仅为18%。

对于公司的拿地策略，刘宁也表示，主要是坚持了避开一线城市白热化的竞争，把注意力放在二线城市，同时非常谨慎选择三线城市。

刘宁还提到，今后招商地产将会主要在已进入的26个城市发展，剔除因政治因素拿地的贵州毕节、江苏镇江等三四城市外，提高在主要二线城市的市场占有率，进而形成规模效益，对于发展较好的城市，公司会在资源、资金方面给予倾斜。

邮轮母港综合体扩张

在完成年度销售目标，确定深耕已进入城市外，招商地产在发展模式上又有新举措。

中投证券日前表示，今年以来招商局集团对招商地产的资源支持出现了新的亮点，其中“邮轮母港综合体”模式开始起步，招商地产有望借此获取沿海港口城市的核心资源。

今年7月-9月间，招商局集团已分别与青岛、海口、厦门3个城市签订了“邮轮母港综合体”开发合作框架协议或达成合作开发意向。

这种模式是将处于城市核心位置的老旧港口重建升级为以邮轮母港为中心，涵盖商业、办公、住宅、酒店等多业态的大型综合社区。作为招商局集团旗下的房地产运作平台，招商地产在这其中将发挥重要作用。

对此，刘宁也坦承，邮轮母港综合体模式确实是公司今后发展的重大机遇，但由于涉及到码头改造，土地一级开发，以及复杂的规划等，工程量非常大，目前还只有可行性报告，相关工作也还在推进中，但相信明年会有大的项目出来。

“由于邮轮母港综合体模式涉及到庞大的工程量，又与商业地产紧密结合，对资金会有极高要求，单独由招商地产开发不现实，因而公司会在各个城市引入合作伙伴。”刘宁称。

其实，为了寻求更多发展资金，招商地产今年在资本市场也是不遗余力，不仅完成了境外融资平台的搭建，在A股市场也推出了总额高约达65亿元的重组募资方案。

而据相关人士透露，招商地产的融资计划在得到证监会受理后，明年初极有可能完成审批，这主要是因为方案解决了与大股东潜在的同业竞争，符合产业政策，同时也得益于招商本身强大的央企背景。